Off White Blog
„Brexit“ efektas: Londono nekilnojamojo turto ateitis

„Brexit“ efektas: Londono nekilnojamojo turto ateitis

Kovo 29, 2024

Valandomis ir dienomis po JK referendumo, kuriame 51,9% rinkėjų rinkosi pasitraukimą iš Europos Sąjungos, didžioji dalis šalies žiūrėjo į šoką. Ši kampanija buvo nuožmi ir viscerali, ją paskatino kurstoma retorika apie britų imigraciją, ekonomiką ir biurokratinį elitą, tačiau daugelis Britanijoje ir užsienyje nesitikėjo, kad vyraus atostogų balsavimas.

Pasauliui kovojant su rezultatais, rinkos reagavo tokiu mastu, kokio dar nebuvo matę nuo finansų krizės. Svaras smuko iki žemiausio nuo 1985 m., Azijos akcijos smuko ir tik po kelių dienų pasirodė žinia, kad „Standard & Poor’s“ panaikino Britanijai savo trigubą A reitingą. Balsavimas paskatino tautą ruoštis karštoms skyrybų deryboms ir, kadangi nėra precedento šaliai, paliekančiai ES 28 valstybių narių prekybos bloką, vyrauja netikrumas, kaip tiksliai JK derėsis dėl savo naujos pozicijos politiniame ir ekonominis kraštovaizdis.

Pietinė krantinės aikštė

Pietinė krantinės aikštė


Šis netikrumas jau paveikė nekilnojamojo turto rinką, ypač Londone, kur kai kurie pirkėjai atsisako pirkti, susirūpinę miesto ateitimi. JK iždas prieš balsavimą perspėjo, kad būsto nekilnojamojo turto kainos būtų 18% mažesnės, jei šalis balsuotų už išvykimą. „IHS Economics“ vyriausiasis Europos ir JK ekonomistas Howardas Archeris teigė, kad būsto rinkos aktyvumas ir kainos kelia „labai rimtą užsitęsusio, ryškaus nuosmukio riziką po JK sprendimo palikti“ Europos Sąjungą. Jis prognozuoja, kad būsto kainos 2016 m. Antrąjį pusmetį gali nukristi 5%, o 2017 m. - dar 5%.

„Balsavimas už„ Brexit “sukurs atnaujinto neapibrėžtumo periodą svarbiausioje Londono gyvenamųjų namų rinkoje“, - teigė Liam Bailey, „Knight Frank“ Londone tyrimų vadovas. „Dalis paklausų, ypač iš investuotojų, bus atidėtos ir kai kuriais atvejais nukreiptos“.

Pietinė krantinės aikštė

„South Quay Plaza Resident“ grindų terasa


„Brexit“ pateikia atnaujintą netikrumą po daugybės įvykių, kurie jau sumenkino Londono nekilnojamojo turto rinką. Nuo 2009 m. Iki 2014 m. Londonas ne kartą skaitė antraštes dėl rekordinių aukščiausios klasės dvarų pardavimo turtingiems pirkėjams iš Rusijos, Artimųjų Rytų ir Azijos, kurių daugelis yra miesto centrinėse apylinkėse, vadinamųjų „auksinių pašto kodų“, apimančių Belgraviją. , Knightsbridge, Kensington, Mayfair ir Holland Park. Tačiau nuo 2014 m. Rinka sulėtėjo.

Kai kurie priekiniai vėjai atsirado mokesčių forma. Naujas žyminio mokesčio tarifas, įvestas 2014 m. Gruodžio mėn., Už nekilnojamąjį turtą, kurio vertė viršija 925 000 GBP (1,3 milijono USD), apmokestina 10% ir 12% už turtą, kurio vertė viršija 1,5 milijono GBP (2,5 milijono USD). Nuo šių metų balandžio antrųjų namų ir parduodamų butų pirkėjams taikomas kitas mokestis; 3% žyminio mokesčio priemoka, skirta išlyginti investuotojų ir pirmą kartą įsigijusių pirkėjų galimybes.

Naujų žyminio mokesčio normų poveikis jau buvo jaučiamas rinkoje - užfiksuota kur kas mažiau operacijų, kurių diapazonas yra 2 mln. USD. Tada „Brexit“ kampanija pirkėjams ir pardavėjams suteikė papildomą pauzę. „Pirkėjai ir pardavėjai atidėjo sprendimus dėl galimybės patekti į neužsakytą ekonominę ir politinę teritoriją“, - sako Tomas Bilis, „Knight Frank“ Londono gyvenamųjų tyrimų vadovas. „Knight Frank“ duomenimis, 2016 m. Gegužės mėn. Paklausa išliko silpna net ir nekilnojamojo turto, kuriame prašomos kainos sumažėjo 10% ar daugiau, paklausa.


Pietinė krantinės aikštė

„South Quay Plaza“ kampo vaizdas

Mieste, kuris daug investuoja iš tarptautinių rinkų, vietos politiniai perversmai yra tik dalis dėlionės. Per pastaruosius metus pagrindiniai užsienio investuotojai į Didžiosios Britanijos nekilnojamąjį turtą nukentėjo dėl savo nesėkmių: žemos naftos kainos Viduriniuose Rytuose, valiutų problemos Rusijoje, nuosmukis Brazilijoje ir akcijų rinkos suirutė Kinijoje - visa tai prisidėjo prie kelių aukščiausios klasės sandoriai. 2014 m. „Mideast“ investuotojai sudarė 15% pagrindinių Londono pirkėjų; 2015 m. jie sudarė 4 proc.

Pasak „Savills“ pasaulio tyrimų vadovės Yolande Barnes, „Brexit“ kampanija tapo patogiu pasiteisinimu jau vykstančiam rinkos sulėtėjimui. Taupymo duomenys rodo, kad kainos pagrindiniame Londono centre 2015 m. Nukrito 6%, o sandorių apimtys sumažėjo net 40%. „„ Brexit “buvo labai geras pasiteisinimas žmonėms nieko nedaryti toje rinkoje, kurioje žmonės vis tiek nieko nebūtų padarę“, - sako Barnesas.

Nepaisant to, netikėtai įvykę referendumo rezultatai rinkai, kuri vis dar prisitaikė prie žyminių mokesčių ir pasaulinių geopolitinių veiksnių, dar labiau padidino kliūtis. „Pagrindinėje Londono nekilnojamojo turto rinkoje būtų naudinga tai, kas artimiausiu metu atrodo mažai tikėtina: netvarkingi šeši mėnesiai“, - sako „Knight Frank“ Tomas Billas.

Tačiau kai kuriems užsienio investuotojams dabartinė suirutė yra galimybė. Pirkdami Londono nekilnojamąjį turtą pirkėjai įgyja didesnę vertę dėl nuvertėjančio sterlingo, sako Peteris Wetherellis, „Mayfair“ brokeris. „Užsienio pirkėjams šis didelis ir dramatiškas sterlingų vertės kritimas veiksmingai kompensuos žyminį mokestį ir mokesčių koregavimus. Tai padarys„ Londono nekilnojamojo turto “pelningą investiciją užsienio investuotojams pakankamai drąsiai, kad nepaisant rinkos netikrumo“.

Vaizdas iš vieno bokšto tilto - pagrindinis miegamasis

Vaizdas iš vieno bokšto tilto - pagrindinis miegamasis

Daugelio, tikinčių ilgalaikiu Londono atsparumu, dabartiniai rinkos sutrikimai nekeičia bendro miesto patrauklumo, ypač kaip turto išsaugojimo prieglobstis. „Knight Frank“ atlikti tyrimai rodo, kad per pastarąjį dešimtmetį miestas iš besivystančių rinkų pritraukė daugiau nei dvigubai daugiau žmonių, kurių grynasis vertas (114 000), nei JAV ir Australija kartu (atitinkamai 42 000 ir 22 000). Investuotojus traukia miesto saugumas, geros mokyklos, žalia aplinka ir centrinė laiko juosta - veiksniai, ko gero, nepasikeis dėl „Brexit“ balsavimo.

Miestas taip pat aktyviai investuoja į ateitį. Plačiau pažvelgus į nekilnojamojo turto rinką taip pat paaiškėja, kad nors pastaraisiais metais sumažėjo „Prime Central London“ nekilnojamojo turto paklausa, susidomėjimas padidėjo aplink didesnį Londoną, kur atnaujinimo schemos ir atnaujinti sujungimo bei infrastruktūros projektai keičia prabangos peizažą. gyvena.

„Auksiniams Londono pašto kodams po finansinės krizės tapant mažiau prieinamiems, pirkėjai vis labiau ieškojo geresnės vertės užsienyje“, - sako Tomas Billas. Nors jie nori didesnės vertės, jie vis tiek nori „geriausios kokybės specifikacijos ir įrangos“, o tai reiškia, kad vis daugiau dėmesio skiriama schemų kokybei, o ne norui būti konkrečioje srityje.

Kūrėjai pasinaudojo šia paklausa ir ji kelia bendrą naujos statybos kūrinių, į kuriuos vis daugiau įtraukiami patogumų paketai, paslaugos, komerciniai ir kultūriniai komponentai, kokybę. Tokie urbanistikos ir vietos kūrimo eksperimentai yra įprasti tokiuose miestuose kaip Majamis, Honkongas ar Singapūras, tačiau tai yra palyginti naujas reiškinys Londone.

„Southbank“, viena iš pirmųjų sričių, kuri buvo atgaivinta, anksčiau nebuvo turtingų investuotojų žemėlapyje, tačiau patyrė spartesnį augimo tempą, palyginti su kitomis geriausiomis apylinkėmis, ir yra pavyzdys, kaip naujos rinkos gali subręsti, sako Tomas Billas.

Vieno bokšto tiltas

Vieno bokšto tilto išorė

Be „The Shard“ (aukščiausias pastatas Vakarų Europoje), tai „More London“, „Master“ planuojamo „Foster + Partners“, ir „One Tower Bridge“, Berkeley Homes projekto, apjungiančio prabangias rezidencijas su parduotuvėmis, restoranais, pėstiesiems, vieta. pėsčiųjų takai ir linksmas upės pakrantės parkas. Be savo kultūrinių pasiūlymų, populiarus Londono restoranėlis „The Ivy“ neseniai paskelbė planuojantis atidaryti pirmo aukšto vietą prie vieno bokšto tilto, o Londono teatras netrukus užims 900 vietų paskendusio teatro areną. Pati schema apima didelę erdvę gyvenimo lauke, taip pat naujovė Londonui. „Tai, kas išties ypatinga šiame projekte, yra erdvios terasos ir stogo erdvė, taip pat lauko virtuvės, kubilai ir pavėsinės“, - sako projektą sukūręs „Squire & Partners“ partneris Murray Levinsonas.

Iš „Tower Penthouse“ viršutinės dalies, kurią komplektuojama su stogo terasa ir kubilu, galite pamatyti per Temzę iki Londono miesto, Bokšto tilto, Londono bokšto ir už jo ribų. Mažesniuose pastatuose, nukreiptuose į upę, yra stumdomos stiklinės durys, atsiveriančios į plačias terasas, iš kurių atsiveria vaizdas į miesto rotušę ir Bokšto tiltą. Nuomonės buvo stiprus pardavimo taškas projektui, kuris šiuo metu parduotas 90 proc. Taip pat buvo atkreiptas dėmesys į statybų kokybę (interjeruose naudojami rankdarbiai, poliruoti marmuriniai stalviršiai, „Miele“ prietaisai ir namų automatikos sistemos), taip pat ir patogumų paketas: 24 val. Dirbanti konsjeržo paslauga iš „Harrods Estates“, sporto salė, SPA ir vidaus baseinas. yra įtrauktos. Liko maždaug 23 vienetai, įskaitant pasirinktus mansarda. Jų kaina yra apie 3900 USD už kvadratinę pėdą.

Mišraus naudojimo koncepcija taip pat plinta didesniame Londone, įgyvendinant tokias schemas kaip „Nine Elms“, kad apimtų 20 000 naujų namų, ir toliau į vakarus, White City, kuris yra 10 mlrd. iš esmės komercinis peizažas į gyvą kaimynystę, kurioje yra 5000 naujų namų, parduotuvių ir biurų centras su žiniasklaida susijusioms įmonėms. Atgimimo metu Londono kūrėjas Stanhope buvusią BBC būstinę paverčia prabangiomis rezidencijomis.

Rytuose aukšti bokštai dauginasi ir mieste, kurį kadaise apibūdino vienodesnis, mažesnio masto urbanizmas. „Canary Wharf“ saloje „Herzog & de Meuron“ sukūrė naują bokštą, pravarde Riedėjimo taškas dėl aukšto cilindro formos, o „Foster + Partners“ suprojektavo „South Quay Plaza“ - aukščiausią šiuo metu statomą gyvenamąjį projektą ES.

Vieno bokšto tiltas

Triplex terasos vaizdas iš vieno bokšto tilto

Istoriškai užimtas uostas ir pastaruoju metu populiarėjančio finansinio rajono vieta „Canary Wharf“ taip pat tampa vis labiau trokštama gyvenimo vieta. Ateities augimo lūkesčius sustiprina naujos „Crossrail Line“, numatytos pradėti eksploatuoti 2018 m., Pristatymas, kuris žymiai sutrumpins kelionės į Londono centrą laiką. Šiandien rajonas vis dar jaučiamas kaip korporatyvus, tačiau, bręstant bendruomenei, kūrėjai ketina maišyti gyvenamąsias ir komercines programas su padidintu ryšiu.

„„ Canary Wharf “tampa įvairesnio naudojimo ir išaugs iki 200 000 gyventojų“, - sako Haris Lewisas, „Berkeley Homes“, kuriančios „South Quay Plaza“, vykdantysis direktorius. „Nuomos pajamos čia yra didesni, o„ Crossrail “atvykimas bus žaidimų keitiklis.“

„South Quay Plaza“ yra ant kranto, tiesiai priešais CBD ir nors daugelis gretimų pastatų yra pastatyti tiesiai į kranto kraštą, „Foster + Partners“ studijos vadovas Grantas Brookeris norėjo į svetainę pažvelgti kitaip.„Svarbu leisti dienos šviesą“, - sako jis, aiškindamas, kad pasukdamas kubo formos bokštus, kurių pėdsakai palyginti nedideli (daugiau nei 64% teritorijos nebus išvystyta), jis sugebėjo sukurti dar daugiau ekspozicijų. „Pastatas neturi galinės pusės“, - sako jis. „Kiekvienas vienetas turi fantastišką fasadą“.

„Brooker“ komanda taip pat naudojasi savo ilgamete patirtimi projektuodama pastatus tarptautiniu mastu, kad sukurtų išsamią patogumų programą, kurioje yra sveikatingumo klubas, SPA centras ir 20 metrų baseinas bei gyventojų klubo holas, apimantis visą 56-ąjį aukštą ir apimantis barą, peržiūros kambarį ir didelė terasa. „Ankstesnių įvykių Londone metu trūko tokio patogumo, kokio reikia norint, kad pastatas tikrai veiktų“, - sako Brookeris.

Suplanuotas įsidarbinti 2020 m., „South Quay Plaza“ bus 888 vienetai 36 ir 68 aukštų bokštuose, pradedant studijomis ir baigiant trijų miegamųjų rezidencijomis ir mansarda. Kol kas „Berkeley Homes“ išleido 350 vienetų, kurių kainos prasideda nuo 990 000 USD. Iki šiol pusė šių vienetų buvo parduoti, o Azijos paklausa buvo stipri: 50% projekto tarptautinių pirkėjų kilę iš Kinijos.

Jones Lang LaSalle gyvenamųjų tyrimų vadovas Adamas Challisas sako, kad tokios regeneravimo schemos kaip „Canary Wharf“ yra ypač populiarios tarp Azijos pirkėjų, nes supranta ilgalaikes investavimo galimybes. „Jie tai supranta, nes matė, kad tai vyksta jų pačių šalyse“, - sako jis. Challis taip pat atkreipė dėmesį į bendrą pastaraisiais metais pasikeitusį pirkėjų požiūrį, kai investuotojai žvelgia į ilgą požiūrį, atidžiai žiūri į programas, schemas ir apylinkes ir artėja prie sprendimo kaip viso Londono investavimo.

Laikas parodys, kaip Didžioji Britanija sugeba derėtis dėl savo pasitraukimo iš Europos Sąjungos ir kaip dėl pokyčių mugės Londone. Daug kas priklausys nuo ilgalaikio „Brexit“ poveikio britų verslui, ypač šalies milžiniškame finansų sektoriuje. Prognozuojama, kad prieš referendumą Londono gyventojų skaičius per ateinantį dešimtmetį išaugs 100 000 žmonių per metus, o būsto pasiūla mažėjo. Tiems, kurie tiki miesto ateitimi ir nuolatiniu augimo potencialu, dabar gali būti tinkamas laikas pasinerti.

Šis straipsnis pirmą kartą buvo išspausdintas žurnale „Palace“.


Vygi, pavaryk ir etatinis mokyklose || Laikykitės ten su Andriumi Tapinu || S03E06 (Kovo 2024).


Susiję Straipsniai