Žemyninės Kinijos nekilnojamojo turto prekybos centras
Aš negaliu atsispirti Kinijos investuotojo skaitymui, mokymuisi ir analizei. Aš kinų kalboje turiu omenyje KLR piliečius. Jų išleidžiamas didelis kiekis ir kiekybė neprilygsta įžvalgai ir jie keičia rinkos dinamiką. Taigi investuotojams labai svarbu stebėti, suprasti, sekti ir bandyti nuspėti šį nuostabų reiškinį.
Kinijos turistai perka prabangos prekes milijardais USD. Visur, kur keliauja šie daug išleidžiantys turistai, klesti mažmeninė prekyba, todėl nuomos grąža tampa didesnė, naudinga savininkams. Šiame straipsnyje aš sutelksiu dėmesį į nuosavybę per se. Nenuostabu, kad didžiulės KLR piliečių išlaidos apsipirkti užsienyje taip pat apima turtą, nes daugelis jų perka atostogaudami užsienyje.
NAMŲ NEKILNOJAMASIS NEMOKAMAS NAMŲ NAMŲ NAMAS
Daugiau nei trečdalis Kinijos HNWI jau pirko turtą užsienyje, o 41% jų ketina per ateinančius trejus metus investuoti į užsienio nekilnojamąjį turtą - 66% planuoja investuoti į gyvenamąjį būstą, rodo „Juwai“ svetainės duomenys. 10 geriausių šalių, kurių labiausiai paklausia Kinijos pirkėjai, yra JAV, Australija, Kanada, Naujoji Zelandija, JK, Tailandas, Ispanija, Vokietija, Japonija ir Prancūzija. Iš tikrųjų šešios iš šių 10 šalių pateko į turtingiausių kinų atostogų vietų dešimtuką per pastaruosius porą metų.
Nėra nieko naujo apie elgesį su lėktuvų pirkimu, kurį kartais patiriame visi. Tačiau niekas nekeičia nekilnojamojo turto rinkų taip, kaip daro kinų keliautojai, ir tai jau yra sparčiausiai auganti turizmo rinka mūsų planetoje.
Chinatown, Singapūras
IŠPARDAVIMAS KINIJOS TURIZMUI
Visame pasaulyje įsikūrę verslai suprato, kad Kinijos poilsiautojų vertė yra per daug pelninga, kad jų nepaisytų. Svetingumo verslas, mažmenininkai, net kinų kūrėjai ir verslo investuotojai jungia didelę pinigų bangą už savo šalies ribų, kur atostogauja Kinijos pasauliniai bėgikai. Čia verslininkai ir investuotojai siekia investuoti į precedento neturinčią prekių ir paslaugų paklausą.
Kinijos bendrovės nusipirko kurortus Hokaido ir neapmuitinamas parduotuves Tokijuje, iš esmės norėdamos apsigyventi ir atsiskaityti savo poilsiautojams ir pirkėjams. Jie žino, kad gali nusipirkti geriausią. Tiesiog anekdotas, per keletą paskutinių kelionių neradome gražaus japoniško viskio daugelyje pagrindinių Tokijo parduotuvių aplink Tokiją ar oro uosto neapmuitinamų prekių parduotuvėse - visa tai buvo išparduota Kinijos turistams!
Kinijos piliečiai pernai taip pat tapo stambiausiais būsto pirkėjais iš užsienio JAV, nes jie perka amerikiečių nekilnojamąjį turtą milijardais dolerių. Azijos visuomenės ir „Rosen Consulting Group“ atliktas tyrimas rodo, kad pernai Kinijoje perkant tiek gyvenamąjį, tiek komercinį nekilnojamąjį turtą, jų per penkerius metus investuota daugiau nei 110 milijardų JAV dolerių. Vien tik šios sumos dydis padėjo nekilnojamojo turto rinkai atsigauti po katastrofos, kuri prasidėjo 2006 m. Ir sukėlė 2008 m. Ekonominę krizę. Nepaisant sulėtėjimo dėl Kinijos bandymo slopinti kapitalo nutekėjimą, šio dešimtmečio antrosios pusės skaičius greičiausiai padidės dvigubai - iki 218 milijardų JAV dolerių, sakoma tyrime.
Labai įdomu pastebėti mano tyrimų ir atvirų šaltinių duomenis. Stebina tai, kad 2014 m. Kinija išleido 16 milijonų pasų. 2012 m. Apie 38 mln. Kinijos piliečių turėjo paprastus pasus, kurie sudarė tik 2,9% visų tuo metu gyvenusių gyventojų. Jei net bendras pasų turėtojų skaičius per pastaruosius trejus su puse metų tik padvigubėjo, tai reiškia, kad kol kas mes matėme tik apie 6% Kinijos gyventojų. Galime tik įsivaizduoti, kaip atrodys nekilnojamojo turto rinkos, kai tokių pelningų turistų bus dar daugiau.
Sidnėjaus uostas
APLINKOSAS AZIJA
Dabar pažvelkime arčiau mūsų namų, kas vyksta tarpvalstybiniame nekilnojamojo turto pirkime. Kaip prieš keletą mėnesių teisingai prognozavau šioje publikacijoje (žurnale „Palace“ Singapūre), Australijos rinka didžiąją dalį gaunamų pinigų išpylė į jų nuosavybę. Tai nepaisant įvairių nekilnojamojo turto mokesčių ir apribojimų užsienio pirkėjams, pavyzdžiui, draudimas parduoti naudotą turtą užsieniečiams. Dauguma pirkėjų yra kinai.
Tuo tarpu Pietryčių Azijoje Kinijos turistai pasuko Tailando ekonomika, tapdami vieninteliu didžiausiu augimo šaltiniu ir suteikdami labai reikalingą postūmį Tailandui, be kurio jis smuktų. Kinijos lankytojų skaičius pernai padidėjo daugiau nei 71% ir sudarė 7,9 mln. Tai yra nemaža dalis iš beveik 30 milijonų Tailande apsilankančių tarptautinių turistų. Aš kol kas neturiu pakankamai informacijos apie jų nekilnojamojo turto pirkimą Tailande, tačiau jie tikrai laiko užimtumą 4-5 žvaigždučių viešbučiuose.
Vis dėlto matyti, kad dauguma KLR turistų vis dar atvyksta į grupes ir tai riboja jų galimybes pirkti nekilnojamąjį turtą, kaip tai daroma JAV ir Europoje. Tik laiko klausimas, kada daugiau jų atvyks savarankiškai ir pakeis potvynį į trokštamą Karalystės kurortinį turtą.
Mūsų regione nekilnojamojo turto rinkose dominuoja ne tik kinai. Vietname sušvelnėję nekilnojamojo turto įstatymai ir klestinti ekonomika suteikė Vietnamo diasporai pasitikėjimo siunčiamais pinigais rekordiniais skaičiais, pridedant garo nekilnojamojo turto sektoriui, kuris po depresijos išgyvena dar vieną bumą.Matau ir užsieniečių, kurie juda, bet apskritai Vietnamo nekilnojamojo turto rinkoje dominuoja vietiniai vietnamiečiai. Taip pat atkreipiu dėmesį į tai, kad daug kur vyksta tokiose vietose kaip HCMC.
Tik viliuosi, kad kūrėjai neperkraus ir kartu su pirkėjais nesukurs dar vieno debesėlio. Singapūras ir Honkongas yra prižiūrimi vyriausybių nustatytų aušinimo priemonių, taigi bendras gyvenamųjų namų rinkos nuosmukis. Atsižvelgiant į trigubą A reitingą ir „saugaus prieglobsčio“ statusą, Singapūras išlieka pasirinkta investicija vietos investuotojams ir užsienio fondams.
Pirkimo aktyvumas Singapūro nekilnojamojo turto investicijų rinkoje yra linkęs sugrįžti. Tačiau kol kas daugiausiai matau žvejų, kurie grįžta atgal ir ieško sandorių dėl aukštos klasės gyvenamojo būsto Singapūre, kuris yra gana žemas, palyginti su panašiomis savybėmis Honkonge, Londone ir Manhetene.
Parduotuvė yra rinkos segmentas Singapūre, kuris pritraukia investicijas. Tai taip pat daugelį metų buvo vienas mano mėgstamiausių. Aš juos myliu! Parduotuvių vertybės, ypač centrinėse vietose, per pastaruosius trejus metus šoktelėjo, padidėjo dėl jų stygiaus ir lėšų bei užsieniečių poreikio. Kai kurie naujausi užsienio investuotojų sandoriai sudarė daugiau nei 2 700 USD už kv. P. Bendrojo ploto. Verslo rajonuose per pastaruosius 4 metus kainos pakilo apie 80%. Panašu, kad perka daugiau užsienio fondų ir privačių investuotojų, nes vietiniai gyventojai labiau linkę žiūrėti į pajamingumą, o pastaruoju metu pajamingumas yra labai žemas.
Kartais net 2–3 proc. Tačiau fondai ir užsieniečiai mato didelę šių menkų turto brangumų vertę, nes jie agresyviai perka šiuos namus, tikėdamiesi kapitalo padidėjimo. Kai parduotuvė yra gražiai renovuota, yra nemažas nuomos poreikis, nes nuomininkai vis tiek mano, kad ši nuoma verta, palyginti su prekybos centrais ar aukštesnės klasės biurų pastatais. Manau, žvelgiant į ateitį, daugiau pirkėjų domėsis šiuo nekilnojamojo turto segmentu. Taip pat matau didesnę vertę mažiau centrinėse vietose, kurios gali patenkinti biurus, taip pat F&B tokiose vietose, kaip „Kampong Glam“.
Kampong Glam yra vienas iš „etninių centrų“ santykinai centrinėje miesto vietoje. Jos kainos nepadidėjo tiek, kiek Kinijos miesto klubų klubai, tokie kaip Club Street. Būdamas palei Viktorijos gatvę ir nusistovėjusį egzotišką Arabų gatvės mažmeninį anklavą, tai perspektyvi investavimo vieta yra jos portfelis.
Aleksandras Karolik-Shlaen EMBA, ekonomistas ir nekilnojamojo turto investuotojas, yra „Panache Management“, prabangių prekės ženklų ir patariamojo turto investavimo patarėjas.
Šis straipsnis pirmą kartą buvo išspausdintas žurnale „Palace“.
